Nordzypern lockt mit Immobilien unter Marktwert und einem Aufenthaltsrecht ab Kaufvertrag – was du vorher wissen solltest

Was Nordzypern eigentlich ist

Wichtig zur Einordnung, weil es hier häufig zu Verwechslungen kommt: Nordzypern (offiziell „Türkische Republik Nordzypern“) ist nicht dasselbe wie die Republik Zypern, über deren Steuerreform wir kürzlich berichtet haben. Die Republik Zypern im Süden der Insel ist EU-Mitglied. Nordzypern im Norden ist das seit der türkischen Invasion 1974 von der Republik Zypern abgespaltene Gebiet – es ist kein EU-Mitglied, und international wird es außer von der Türkei selbst kein anderer Staat als eigenständig anerkannt. Für Reisende und Immobilienkäufer:innen bedeutet das: Wer in Nordzypern kauft, bewegt sich rechtlich außerhalb des EU-Rahmens, mit allem, was das an Chancen und Unsicherheiten mit sich bringt.

Nordzypern Immobilien kaufen: Was Anbieter wie RedBird Real Estate versprechen

Auf dem Immobilienmarkt in Nordzypern ist in den letzten Jahren eine ganze Reihe spezialisierter Anbieter entstanden, die sich gezielt an internationale, insbesondere europäische Käufer:innen richten. Geworben wird dabei unter anderem mit Immobilienpreisen deutlich unter dem, was vergleichbare Objekte in klassischen EU-Zielen kosten würden, mit einem Aufenthaltsrecht, das bereits mit dem Kaufvertrag entstehen soll, sowie mit provisionsfreiem Einkauf über sogenannte Kaufgemeinschaften – also Gruppen von Käufer:innen, die gemeinsam Großinvestor-Konditionen erhalten sollen.

Der Punkt, der vor jeder Entscheidung geklärt sein sollte: die Eigentumslage

Das mit Abstand wichtigste Thema bei Immobilien in Nordzypern ist die Eigentumshistorie der Grundstücke. Vor der türkischen Invasion 1974 gehörte ein großer Teil des heutigen nordzyprischen Grundbesitzes griechisch-zyprischen Eigentümer:innen, die im Zuge der Teilung der Insel vertrieben wurden. Ein Teil dieser Grundstücke wurde später neu bebaut und verkauft, ohne dass die ursprünglichen Eigentumsfragen abschließend geklärt wären. Das hat in der Vergangenheit zu Rechtsstreitigkeiten geführt, auch vor dem Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR), der in mehreren Fällen zugunsten ursprünglicher griechisch-zyprischer Eigentümer:innen entschieden hat. Das bedeutet nicht, dass jede Immobilie in Nordzypern betroffen ist oder dass es keine seriösen, rechtlich unproblematischen Angebote gibt – es bedeutet aber, dass die konkrete Eigentumshistorie eines Objekts vor einem Kauf sorgfältig und im besten Fall durch unabhängige, auf nordzyprisches Immobilienrecht spezialisierte Anwält:innen geprüft werden sollte, statt sich allein auf die Angaben eines Verkäufers zu verlassen.

Steuerliche und rechtliche Fragen bleiben individuell

Wer über eine Immobilie in Nordzypern nachdenkt, sollte außerdem nicht davon ausgehen, dass ein Kauf dort automatisch mit steuerlichen Vorteilen in Deutschland verbunden ist. Die eigene Steuerpflicht in Deutschland hängt von ganz konkreten, individuellen Faktoren ab – etwa davon, wo der tatsächliche Lebensmittelpunkt liegt und ob der Wohnsitz in Deutschland vollständig aufgegeben wird. Ein Immobilienkauf im Ausland allein ändert daran nichts.

Warum das Thema gerade jetzt an Fahrt gewinnt

Dass Ziele wie Nordzypern aktuell stärker in den Fokus rücken, hat auch mit Entwicklungen innerhalb der EU zu tun: Der automatische Informationsaustausch zwischen Finanzbehörden wird derzeit spürbar ausgebaut, und selbst klassische europäische Niedrigsteuerländer wie die Republik Zypern müssen ihre Vorteile im Zuge internationaler Mindestbesteuerungs-Initiativen schrittweise anpassen. Für Menschen, die sich mit langfristiger Vermögensdiversifikation beschäftigen, erklärt das zumindest, warum Ziele außerhalb der EU aktuell an Aufmerksamkeit gewinnen – unabhängig davon, wie man das im Einzelfall bewertet.

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Wenn du dich näher mit dem Thema beschäftigen möchtest, bevor du eine Entscheidung triffst: Unser Partner RedBird Real Estate lädt regelmäßig zu kostenfreien Live-Webinaren ein, in denen Expert:innen – unter anderem Steuerberater Roland Elias, bekannt durch seinen YouTube-Kanal „Steuern mit Kopf“ – die Chancen und die konkreten Rahmenbedingungen rund um Immobilien in Nordzypern erklären, inklusive der Fragen rund um Eigentumslage und Aufenthaltsrecht, die du vor einem Kauf verstanden haben solltest.

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Julia und Frank sind keine Steuerberater. Für eine Einschätzung deiner persönlichen Situation, insbesondere zur Eigentumslage einer konkreten Immobilie, wende dich bitte an eine:n Steuerberater:in bzw. eine:n auf nordzyprisches Immobilienrecht spezialisierte:n Rechtsanwält:in.

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